“부동산 문제를 해결하기 위해서는 불안수요를 줄여야 한다. 주택을 굳이 구매하지 않더라도 살(주거) 수 있는 길을 열어줘야 하는데 그게 바로 경기도 기본주택이다.”
이재명 경기도지사는 지난 9월 3일 경기도 기본주택 추진을 위한 전문가 간담회에서 부동산 문제의 해법으로 기본주택을 제시했다.
무주택자가 치솟는 집값 마련을 위해 전전긍긍하지 않고, 현재 사는 집에서 쫓겨날 고민이 없이 평생 살 순 없을까? 경기도 기본주택은 이러한 고민 끝에 나왔다.
거주할 집을 찾지 못하는 전세 난민과 ‘영끌(영혼까지 끌어모은다는 의미의 신조어)’로 집을 사는 사람들이 혼재하는 최근 주택시장에서 왜 ‘경기도 기본주택’인지, 10문 10답으로 풀어봤다.
경기도 기본주택은 무주택자 누구나 역세권 등 핵심요지에 적정 임대료를 내면 평생 주거안정을 보장받을 수 있는 새로운 주거 모델이다. ⓒ 경기주택도시공사
1. 경기도 기본주택이 나오게 된 배경은? |
현재 경기도에는 전체 475만 가구 중 44%인 209만 가구가 무주택 가구다. 이 중 취약계층 및 신혼부부 등 약 8%의 가구만이 기존 정부 지원 임대주택의 혜택을 받고 있다.
전세 또는 월세 형태로 거주 중인 나머지 무주택 가구 36%는 치솟는 집값 마련에 전전긍긍하거나 전세 또는 월세 집에서 쫓겨나 다른 집을 알아봐야 하는 등 주거 불안에 시달리고 있다.
이에 경기도는 주거약자가 아닌 무주택자들이 빚내서 집을 사지 않도록, 모든 국민의 주거안정을 위한 보편적 주거서비스 ‘경기도 기본주택’을 제안했다.
경기도 기본주택은 무주택자 누구나 역세권 등 핵심요지에 적정 임대료를 내면 평생 주거안정을 보장받을 수 있는 새로운 주거 모델이다. |
2. 왜 경기도 기본주택인가? |
경기도 기본주택은 기존 분양 위주 주택공급 방식과 기존 공공임대 사업방식의 문제점을 극복하기 위해 나온 대안이다.
우선, 기존 분양 위주 주택공급 방식은 결국 ‘빚을 내서 집을 사라’는 것이다. 그러다 보니 부동산 투기를 조장하기 쉽고, 이는 가계부채를 증가시켜 국가 경제 부담으로 이어진다.
또 주택을 비싸게 분양하면 주변 부동산 시세를 끌어올리고, 저가로 분양하면 로또 분양을 만드는 문제가 있다.
이와 함께 공공임대 사업방식은 운영할수록 적자가 누적되는 구조로, 지속가능성이 떨어지고 대량 공급이 어렵다.
기존 방식의 단점을 보완한 게 경기도 기본주택이다. 기본주택은 무주택자라면 누구나 적정 임대료로 역세권 등 우수한 입지의 주택에 장기간 거주할 수 있다. 굳이 빚을 내 주택을 살 필요가 없다는 뜻이다.
또 공공시행자는 임대 운영에 필요한 최소한의 임대보증금을 받는 원가보전 구조로 기존 공공임대와 달리 대량 공급이 가능하다. |
3. 기존 공공임대주택(국민, 영구, 행복), 중산층임대주택과의 차이점은? |
기존 공공임대는 특정계층, 주거취약계층 등 입주자격이 제한돼 있다. 또 운영할수록 적자가 누적돼 상대적으로 안 좋은 지역에 공급한다.
이에 반해 경기도 기본주택은 무주택자라면 누구나 입주할 수 있고, 원가보전을 통한 대량 공급이 가능해 역세권 등 좋은 지역에 건설이 가능하다.
또 중산층임대주택과 다른 점은 경기도 기본주택이 좀 더 공공성을 확보했다는 점이다.
중산층임대주택은 민간임대주택으로서 분양주택에 버금가는 수익이 창출되는 임대주택 모델이다. 이에 반해 경기도 기본주택은 공공임대주택으로서(국토부에 유형신설 제안) 지속적인 임대주택 공급이 가능한 본전이 되는 임대주택 모델이다.
즉, 경기도 기본주택은 공공임대주택과 중산층 임대주택의 장점을 결합해 공공시행자는 적정 사업 손익을 부담하되, 무주택자는 누구나 부담 가능한 임대료로 거주 가능한 모델이다.
경기도 기본주택 vs 공공임대 vs 중산층임대 비교. ⓒ 경기뉴스광장
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4. 경기도 기본주택의 입주자격과 임대료 수준은? |
경기도 기본주택은 무주택자라면 누구나 입주할 수 있다. 월 임대료는 임대주택단지 관리·운영비를 충당하는 수준으로 하되, 기준 중위소득의 20%를 상한으로 할 예정이다.
임대 보증금은 월 임대료의 50배에서 100배로 한다. 임차인의 주거안정을 위해 공공사업자의 임대운영에 필요한 최소한의 임대보증금을 책정했다.
경기도 기본주택 예상 임대료. ⓒ 경기뉴스광장
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5. 경기도 기본주택의 사업모델은? |
경기도 기본주택은 공공시행자의 임대주택 보유로 인한 부담을 공공사업자 등이 출자한 ‘장기 임대 비축리츠(장기임대 매입공사)’가 부담하는 구조다.
그동안 임대주택 건설비는 정부의 재정지원과 공공택지, 공공분양주택사업을 통한 교차보전 형태의 재원 조달 구조로 마련했다.
그러다 보니 수익형 부동산 사업의 신규 발굴 없이는 임대주택의 신규건설이나 임대주택 수선유지비 등 운영손실을 보전할 수 없다. 또 임대주택 보유로 인한 공공사업자의 부채비율 상승과 임대주택 운영 손실 등 신규임대주택의 건설·공급 확대에도 한계가 있다.
이에 도는 공공사업자와 정부(주택도시기금)의 역할 분담을 통해 장기임대주택의 획기적인 공급·확대 방안을 제안했다.
정부(기금), 지방정부, GH공사 등은 ‘장기임대 비축리츠(가칭)’를 설립해 공공사업자가 건립한 임대주택단지를 매입하고, 공공사업자는 임대주택단지를 임차해 임대주택을 공급·관리한다.
공공사업자는 장기임대주택 건설·공급을, 장기임대 비축리츠는 임대주택단지 부동산 비축기능을 담당하면서 임대주택 관리·운영비 수준의 임대료 책정도 가능해지는 구조다.
장기임대 비축리츠 운영모델(안). ⓒ 경기뉴스광장
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6. 공공임대주택을 경기도 기본주택으로 전환하는지? |
현행 공공임대주택은 당초 계획 물량을 준수해 공급할 계획이다. 올해 말 도민을 대상으로 임대주택 수요조사를 통해 경기도 기본주택의 적정 공급물량을 도출할 계획이다. |
7. 경기도 기본주택을 현실화하기 위한 전제조건은? |
경기도 기본주택 모델이 실현되기 위해선 ▲핵심지역 역세권 임대주택용지 용적률 500% 상향 ▲주택도시기금 융자 한도 상향 및 이율 1%대 인하 등 제도개선이 필요하다.
무주택자들이 분양받지 않고 장기임대주택에 살게 하려면 그만큼 좋은 위치와 적정한 수준의 임대료를 보장해야 한다.
또 경기도 기본주택의 안정적인 공급을 위해선 장기 저리 자금을 조달할 수 있어야 한다. 현재 청년·신혼 매입 임대리츠, 다가구매입임대, 지방공기업 시행 행복주택 등의 경우 주택도시기금에서 1% 이율로 자금을 빌려주고 있다. |
8. 경기도 기본주택만의 특화된 서비스는? |
기존 공공임대주택의 경우 편의시설이 부족하고 전반적인 주거 서비스 만족도가 낮다는 선입견이 있다.
경기도 기본주택은 이러한 선입견을 깨고 고품질의 주거 서비스를 제공해 입주민의 주거 만족도를 획기적으로 향상할 계획이다.
이를 위해 조식, 청소, 아이돌봄 서비스 등 기존 임대주택에서는 볼 수 없었던 다양한 주거 서비스를 비롯해 최상층에 스카이 커뮤니티를 도입하는 등 다양한 커뮤니티 공간도 만들 예정이다.
경기도 기본주택은 최상층에 스카이라운지와 게스트하우스 등 `스카이 커뮤니티`를 설치해 임대주택의 고급화를 이룰 계획이다. 동탄2 A94블록에 계획 중인 스카이 커뮤니티 예시 이미지. ⓒ 경기뉴스광장
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9. 경기도 기본주택은 어디에 공급되나? |
경기도와 GH공사는 3기 신도시 등 대규모 개발사업의 핵심요지에 GH 주택공급 물량의 50% 이상을 기본주택으로 공급하려는 계획을 하고 있다. |
10. 경기도 기본주택이 추구하는 최종 목표는? |
국가가 국민 모두에게 제공하는 수돗물과 같이 경기도 기본주택은 보편적 주거서비스를 제공해 주거안정을 이루는 게 목표다.
즉, ‘사는 것에서 사는 곳으로’, ‘분양에서 장기임대로’, ‘복지를 넘어 주거 서비스로’, 주거에 대한 인식 전환을 꾀하는 것이다.
더 나아가 부자와 가난한 사람들이 구분 없이 누구나 같이 어울려 사는 주거 모델의 역할도 수행할 계획이다. |