지난해 10월 31일 경기도는 과열된 부동산 시장을 완화하기 위해 도내 23개 시·군 전역을 외국인·법인 대상 토지거래허가구역으로 지정했다.

그 후 8개월이 지난 현재, 부동산 광풍이 몰아친 경기도 부동산 시장에는 어떤 변화가 있었을까. 토지거래허가구역 지정 전·후 달라진 점을 알아봤다.




■ 지정 후 ‘법인·외국인’ 주택 거래량 대폭 감소

도가 투기수요를 억제하기 위해 수원 등 도내 23개 시 전역을 외국인·법인 대상 토지거래허가구역으로 지정하면서 가장 큰 변화는 외국인·법인의 주택 거래량이 대폭 감소한 점이다.

도에 따르면 토지거래허가구역 지정 전 8개월(지난해 3~10월)과 지정 후 8개월(지난해 11월~올해 6월) 도내 법인의 주택 거래량은 지정 전 1만376건에서 지정 후 1,543건으로 85% 줄었다. 외국인의 주택 거래량도 지정 전 2,550건에서 지정 후 1,565건으로 39% 감소했다.

반면 토지거래허가구역 미지정 대상인 안성시 등 8개 시‧군을 보면 같은 기간 법인의 주택 거래량은 926건에서 887건으로 4%만 줄었고, 외국인의 주택 거래량은 오히려 162건에서 226건으로 40% 급증했다.






권경현 경기도 토지정보과장은 “막대한 자금력을 바탕으로 부동산 가격 상승을 부추기는 법인‧외국인의 투기수요를 억제하기 위해 토지거래허가구역을 지정한 결과 두 주체의 부동산거래량이 줄어든 것으로 나타났다”며 “이는 투기수요가 억제됐다고 판단할 수 있는 근거로 앞으로도 부동산 시장 안정화를 위해 강력하고 실효적인 조치를 이어갈 것”이라고 말했다.

즉, 법인과 외국인의 주택 거래량 감소는 실수요자에게만 취득이 허용되고, 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생하는 토지거래허가구역 지정 특성상 투기수요 차단 효과가 입증된 결과라는 게 도의 분석이다.

■ 내년 4월 31일까지 ‘토지거래허가구역’ 운영

도는 지난해 10월 31일부터 연천, 포천, 동두천, 가평, 양평, 여주, 이천, 안성 등 8개 시·군을 제외한 도내 23개 시 전역 5,249.11㎢를 외국인·법인 대상 토지거래허가구역으로 지정·운영하고 있다.

특히, 도는 지난 4월 최초 6개월 지정 만료를 앞두고 토지거래허가구역을 재지정, 내년 4월 31일까지 이를 유지하기로 했다.

도가 지난해 외국인·법인 대상 토지거래허가구역 지정을 추진한 이유는 막대한 자금력을 갖춘 외국인과 법인이 취득한 부동산의 상당수가 업무용이나 실거주용이 아닌 투기목적이라는 판단 때문이었다.

실제로 2020년 1월부터 7월까지 법인이 취득한 도내 아파트는 모두 9,580호로 2019년 같은 기간 2,036호 대비 370%(7,544호)나 급증했다.

외국인이 취득한 아파트, 상가, 빌라 등 건축물거래량 역시 2020년 1월부터 7월까지 5,423호로 2019년 같은 기간 4,085호 대비 32%(1,338호) 증가했다.






특히 지난 2017~2020년 5월까지 국내에서 두 채 이상 아파트를 취득한 외국인은 1,036명이며, 이 중 67억 원에 42채를 취득한 외국인도 있었다.

또 외국인이 취득한 아파트 2만3,167건 중 7,569건(32.7%)이 소유주가 거주하지 않는 등 투기적 수요로 의심될 수밖에 없는 상황이었다.

이에 도는 지난해 10월 23일 경기도 도시계획위원회를 열고 2021년 4월 30일까지 수원시 등 23개 시·군 전역 5,249.11㎢를 외국인·법인 토지거래허가구역으로 지정하는 안을 심의·의결했고, 지난 4월 이를 재지정했다.

■ ‘토지거래허가구역’ 지정 8개월…투기수요 억제

토지거래허가제란 투기목적의 토지거래가 성행하거나 지가가 급격하게 상승하는 지역을 허가구역으로 지정하고, 이 지역 안에서 토지거래계약을 할 경우 허가권자의 허가를 받아야 하는 제도다.

도의 법인‧외국인 토지거래허가구역 지정에 따라 허가구역 내에서 외국인과 법인이 주택이 포함된 토지를 취득하려면 의무 이용 기간, 실수요 등을 고려해 관할 시장 허가를 받아야 한다.

이를 위반하면 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 개별공시지가의 30%에 해당하는 금액 이하의 벌금이 부과된다. 또한 2년의 이용 의무를 부여하면서 단기간 양도차익을 노리고 매수하는 이점도 없어졌다.

즉, 토지거래허가구역 지정은 주택 매수자의 실거주를 의무화해 전세를 끼고 매수하는 일명 ‘갭투자’를 사실상 불가능하게 한다.






도의 토지거래허가구역 지정은 외국인과 법인의 투기성 부동산 매입을 원천 차단하고 실수요자 중심으로 부동산 시장을 개편하면서, 외국인·법인의 주택 거래량 감소 효과를 얻을 수 있었다.

한편, 경기도의 토지거래허가제 시행과 관련해 도민 10명 가운데 6명은 도의 ‘토지거래허가제’ 확대 시행에 ‘찬성’한다는 견해를 보였다. 또 외국인과 법인에 대한 투기성 국내 부동산 매매에 규제를 강화하는 것에 대해서 각각 도민의 86%, 83%가 ‘필요하다’고 응답했다.