집을 구할 때마다 “혹시 이 집, 깡통전세는 아닐까?”, “선순위 근저당이 높아서 내 보증금을 떼이는 건 아닐까?”하고 불안했던 경험, 다들 한 번쯤 있을 텐데요.

 

하지만 초보 임차인이 여러 기관에 흩어진 등기부등본과 건축물대장, 시세 정보, 선순위 권리관계를 일일이 찾아보고 분석하기란 결코 쉬운 일이 아닙니다.

 

이에 경기도가 전국 최초로 AI 기술과 공인중개사의 현장 확인을 결합한 ‘경기 안심 부동산(grts.gg.go.kr/portal)’ 포털 서비스를 선보였습니다.

 

더 정확한 데이터로, 안전한 부동산 거래 환경을 조성하기 위해 마련된 이 서비스의 활용 방안을 소개합니다.

안전한 중개 문화‧전세 사기 예방을 위한 ‘경기 안심 부동산’

 

‘경기 안심 부동산’은 전세 계약을 하려는 주택의 주소와 보증금 등을 입력하면, 등기부등본과 건축물 정보, 시세, 선순위 권리관계 등을 일일이 찾아보지 않아도 인공지능이 종합 분석해 계약의 위험요소를 한 번에 확인할 수 있는 서비스입니다.

 

경기도가 전세 계약을 앞둔 임차인들을 위해 마련한 서비스로, 임차인이 사전에 이용하지 못했더라도 공인중개사가 AI 분석 보고서를 통해 위험 요인과 대응 방법을 계약 현장에서 확인할 수 있도록 돕는 서비스도 함께 제공하는데요.

 

보고서는 복잡한 부동산 정보를 단순히 나열하는 데 그치지 않고, 등기상 소유자와 계약 상대방의 일치 여부, 압류 등 소유권 제한 사항, 선순위 근저당권 규모, 위반건축물 해당 여부 등을 각각 짚어줍니다.

 

또 시세 대비 임차보증금 비율과 선순위 채권을 함께 분석해, 보증금 회수 위험을 판단하는 데 참고할 수 있도록 분석 결과를 제공합니다.

경기 안심 부동산 서비스, 어떻게 활용할까?

 

이 서비스는 ①계약 전‧사전 준비 단계부터 ②계약 시‧계약 체결 단계 ③계약 후‧사후 관리 단계까지, 부동산 계약 전 과정에서 활용할 수 있습니다.

 

① 계약 전‧사전 준비 단계

▪AI 권리분석 및 공부발급 서비스

AI 권리분석 및 공부발급 서비스 절차. ⓒ 경기도청

공동소유자 계약 시 필요한 동의 여부 확인, 위임장‧인감증명서 등 관련 서류 안내는 물론, 경매 시 예상 낙찰가격과 내 보증금의 예상 배당 순위, 잔금 지급 시 실제 말소 여부 확인법 등 구체적인 대응 방법을 안내합니다. 또 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 가입 가능 여부까지 확인할 수 있습니다.

 

▪매물 안전 지도 서비스

• 공인중개사가 권리 분석을 완료한 매물을 지도에 표시

• 임차인이 지도에서 관심 매물을 확인하고 권리분석 보고서를 직접 요청 가능

• 안전전세 프로젝트에 동참하는 중개사무소를 지도에서 바로 확인

• 관심 매물 클릭 시 확인‧설명서 항목 기반의 상세 정보 열람 가능

 

▪공인중개사용 GIS 지도 서비스

• 일조량, 가시권, 그림자분석 등 매물에 대한 3D형태 지도 분석 서비스 제공

② 계약 시‧계약 체결 단계

▪확인 설명서 작성 지원: 물건지 기본 정보 외에 입지 조건, 비선호시설 등 확인설명서 작성에 필요한 정보를 공공데이터 포털과 연계해 자동으로 작성 지원

▪ 계약 음성-텍스트 변환(STT) 및 확인 설명 의무 검증: 계약 진행 중 중개대상물 확인‧설명 시 녹음한 파일을 업로드해 공인중개사 확인·설명 항목의 누락 여부 점검을 지원

▪ 부동산 공부 일괄 발행 서비스(유료): 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장 등 계약에 필요한 서류 일괄 발급 제공

※ 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인서, 지적도는 개별 발급 시 무료

③ 계약 후‧사후 관리 단계

계약 후 ‘등기변동 서비스’를 신청하면 등기사항의 변동을 실시간으로 감지해 카카오톡 또는 문자로 알려주며, 웹·앱을 통해 변동 내역도 확인할 수 있습니다.

AI와 사람의 연대, 함께 지키는 경기 주거 안전망

 

이번 시스템은 인공지능이 공인중개사의 역할을 대신하는 게 아니라고 도는 설명했습니다.

 

인공지능은 여러 곳에 흩어진 정보를 빠르게 모아 위험 요인을 분석하고, 공인중개사는 인공지능이 확인하기 어려운 현장 상황과 계약 당사자 정보를 추가로 살핀 뒤 최종적으로 임차인에게 설명하는 구조인데요.

 

보고서 역시 공인중개사법에 따른 공인중개사의 확인·설명 의무를 대신하지 않으며, 계약 체결 전에는 최신 등기부등본 등을 반드시 다시 확인해야 합니다.

도는 지난 15일 ‘경기 부동산 콘퍼런스 2026’에서 이런 내용을 담은 ‘경기 안심 부동산’ 포털 서비스의 시작을 알렸는데요.

 

이 자리에서 추미애 지사는 “부동산 거래를 안심하고 할 수 있도록 제대로 된 시스템을 구축하자는 것이 이 사업의 목표”라며 “이번 시스템은 거래 정보를 사전에 면밀히 안내하고 권리관계를 AI의 도움을 받아 확인할 수 있도록 했다”라고 설명했습니다.

 

이어 “AI는 정보를 줄 뿐 책임을 지지는 않기 때문에 현장을 확인하고 실제 매물 상태와 계약 당사자 정보를 살피는 일은 공인중개사라는 전문가의 영역”이라며 “AI 시대에 맞게 시스템과 전문가가 결합해 안심할 수 있는 부동산 거래 문화를 만들어야 한다. 공인중개사 여러분이 계약자에게 위험 요인과 확인할 사항을 정확히 안내하는 문화가 시범운영 기간 잘 정착돼야 한다”고 당부했습니다.

 

10월부터 12월까지 시범운영 후 2027년부터 정식 운영

 

서비스는 현재 아파트·연립·다세대·단독·다가구 등 주택 전세 거래를 대상으로 10월부터 12월까지 시범운영합니다.

 

다만 확정일자와 전입세대확인서 등 분석에 필요한 정보를 원활하게 확보하기 어려운 일부 단독·다가구주택은 수동 입력 방식으로 서비스를 개시하며, 국토교통부‧행정안전부와 연계 협의가 완료되면 이 부분도 자동화할 예정입니다.

 

도는 오는 12월까지 시범운영을 통해 이용 편의성과 분석 기능을 보완하고 현장 의견을 반영한 뒤, 2027년부터 정식 운영할 계획입니다.

 

이후 행정정보 연계를 확대해 월세와 매매 거래까지 서비스 범위를 단계적으로 넓힐 예정입니다.

 

‘경기 안심 부동산’ 포털 바로가기☞

 

#경기 #경기도 #경기뉴스광장 #Gyeonggi #Gyeonggido #경기안심부동산 #전세사기 #예방 #등기부등본 #건축물 정보 #시세 #선순위 권리관계 #AI권리분석 #공인중개사 #공부발급 #매물안전지도 #등기변동서비스 #경기 부동산 콘퍼런스 2026 #부동산거래 #시범운영 #확정일자 #전입세대열람원 #행정정보 #월세 #매매거래