부동산 거래 경험이 부족한 청년층과 무주택 도민을 전세사기와 기획부동산 피해로부터 보호하기 위해 경기도가 인공지능(AI) 기술을 도입했다. 경기도는 10월 1일부터 등기부등본과 건축물대장, 시세, 임대인 신용정보 등 공공·민간 데이터를 AI로 종합 분석하는 ‘경기 안심 부동산(grts.gg.go.kr)’ 서비스 시범 운영에 시작했다고 밝혔다.

이번 플랫폼은 단순한 정보 제공을 넘어 계약 전 권리분석부터 계약 후 등기 변동 추적까지 거래 전 과정을 관리하는 전국 최초의 AI 기반 주거 안전망이다. 오는 12월까지 시범 운영을 거쳐 개선 사항을 보완한 뒤 2027년 1월 1일부터 정식 운영에 들어갈 예정이다.

AI 권리분석부터 전문가 검증까지… ‘이중 거래 안전망’ 구축

‘경기 안심 부동산’의 핵심은 임차인이 원하는 주택의 주소와 보증금을 입력하면 AI가 ‘계약 전 권리분석 보고서’를 즉시 생성한다는 점이다. 보고서는 소유권과 계약 당사자 일치 여부, 압류·가압류 등 소유권 제한 사항, 위반건축물 해당 여부, 선순위 근저당권 규모 등을 종합 제시한다.

특히 시세 대비 보증금 비율을 분석해 주택이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 회수할 가능성을 판단하는데 필요한 담보 여력을 진단하며, 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 가입 가능 여부까지 안내한다. 근저당권이 설정된 경우 계약 시 말소 조건 협의 방법 등 실질적 대처 방안도 함께 제공된다.

시스템은 AI 분석 결과에 현장 공인중개사의 확인·설명을 결합한 ‘AI-전문가 연대’ 방식으로 작동한다. 공인중개사는 AI 보고서에 현장 점유 관계, 임대인 세금 체납 여부, 실제 건축물 상태를 추가해 세입자에게 상세히 설명하게 된다. 보고서는 카카오톡 등 모바일 메신저를 통해 임차인에게 무료 전달된다.

기자가 직접 사용해 본 서비스, 원스톱 정보 통합 합격점… 매물 데이터 확보는 과제

실제 ‘경기 안심 부동산’ 누리집을 이용해 보니, 기존에 여러 플랫폼으로 분산되어 있던 부동산 정보를 한 곳에서 확인할 수 있다는 것을 확인했다. 기존에는 매물 시세, 주변 편의시설 및 안전 지도, 등기부 권리관계를 확인하기 위해 각기 다른 공공·민간 사이트를 개별 검색해야 했다. 반면 해당 포털은 GIS 지도 기반으로 시세 데이터와 거주 환경, 위험 분석 보고서를 한 화면에서 조회할 수 있어 부동산 계약에 익숙지 않은 초보 임차인도 거래 위험도를 직관적으로 판별할 수 있다.

다만 시범 운영 초기인 만큼 해결해야 할 과제도 있어 보인다. 특정 지역의 매물을 검색했을 때 아직 AI 사전 권리분석이 완료되지 않은 주택이 상당수 나타나 보고서를 바로 확인하기 어려운 경우가 있었다.

이용자가 직접 매물 등록 및 권리분석을 신청할 수 있는 기능이 갖춰져 있으나, 행정 데이터 수집 및 연계 과정에서 일정 시간이 소요되는 점은 한계로 지목된다. 정식 개시 전까지 플랫폼 내 사전 분석 매물 보유량을 대폭 확충해야 할 것으로 보인다.

2027년 정식 운영… 전세 넘어 매매·월세로 단계적 확대

경기도는 12월까지 진행되는 시범 운영 기간 동안 한국공인중개사협회, KB국민은행, 한국평가데이터(KODATA) 등 협약 기관들과 협력해 국토부·행안부 데이터 연계 체계를 고도화할 방침이다. 현재 자동 정보 연계가 어려운 단독·다가구주택의 행정 정보 연계도 순차적으로 해결할 계획이다. 정식 운영이 시작되는 2027년부터는 전세 거래에 국한되지 않고 월세 및 매매 거래까지 서비스 범위를 단계적으로 확장한다.

이번 시스템은 청년층과 신혼부부 등 주거 약자가 부동산 계약 과정에서 겪는 정보 격차를 줄이고, 공인중개사의 설명 의무를 체계화하여 투명한 부동산 거래 환경을 조성하는 데 기여할 것으로 보인다.